Wer ein Ferienhaus vermieten will, zahlt laufend für Portale, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherung und Instandhaltung. Airbnb nennt (Stand Oktober 2026) für die meisten Gastgeber 15,5 Prozent Gebühr; eine Verwaltung kostet nach Angabe des Anbieters PriceLabs vom Mai 2026 für Teil- oder Vollservice 15 bis 30 Prozent der Buchungseinnahmen. Dazu kommen Pflichten: der Meldeschein für ausländische Gäste, gegebenenfalls Kurbeitrag und Registrierung sowie die Steuer auf die Einnahmen.
Kann ich privat ein Ferienhaus vermieten?
Ja, wenn der Standort es zulässt. Ob Sie ein Haus an Feriengäste vermieten dürfen, regelt zuerst das Planungsrecht. Ferienwohnungen sind nach § 13a der Baunutzungsverordnung Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden. Sie gelten in der Regel als nicht störende Gewerbebetriebe; ob sie in Ihrem Gebiet zulässig sind, legt der Bebauungsplan fest. Die Einzelheiten beschreibt der Ratgeber zum Vermieten von Tiny Houses.
Steuerlich zählen die Einnahmen in der Regel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz). Gewerblich wird sie nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur, wenn besondere Umstände hinzutreten, etwa nicht übliche Sonderleistungen oder ein so häufiger Gästewechsel, dass eine unternehmerische Organisation nötig ist. Ein Merkmal ist ein hotelmäßiges Angebot: Die Wohnung ist wie ein Hotel- oder Pensionszimmer ausgestattet und wird jederzeit zur kurzfristigen Vermietung bereitgehalten. Ein gewerblicher Vermittler macht die Vermietung nicht zwangsläufig gewerblich (Urteil vom 28. Mai 2020, IV R 10/18). Ob das bei Ihnen zutrifft, klärt Ihre Steuerberatung. Ob Sie ein Gewerbe anmelden müssen, fragen Sie beim Gewerbeamt Ihrer Gemeinde.
Welche Portale gibt es, und was kosten sie?
Die Portale verdienen an der Vermittlung und nehmen eine Provision. Die Sätze ändern sich oft, deshalb steht in der Tabelle neben jedem Wert die Quelle mit Datum. Prüfen Sie den aktuellen Satz im Gastgeberbereich des Portals, bevor Sie rechnen.
Zur Größenordnung: Bei 30.000 € Jahresumsatz sind 15,5 Prozent 4.650 € und 12 Prozent 3.600 € (eigene Rechnung). Direktbuchungen über die eigene Seite sparen die Provision, brauchen aber Werbung und ein Buchungssystem.
| Portal | Gebühr für Gastgeber | Quelle und Stand |
|---|---|---|
| Airbnb | Einheitsgebühr von 15,5 % für die meisten Gastgeber, für die übrigen meist 14 bis 16 %; sie wird von der Auszahlung abgezogen | Airbnb, Hilfe-Artikel ohne Datum, abgerufen im Oktober 2026 |
| Vrbo (FeWo-direkt) | ab 29. Oktober 2026 eine einheitliche Provision von 12 %; ob die Zahlungsgebühr darin enthalten ist, lässt der Bericht offen; zuvor bei Zahlung je Buchung ohne Verwaltungssoftware etwa 8 % (5 % Provision und 3 % Zahlungsabwicklung) | E-Mail von Vrbo an Gastgeber vom 29.9.2026, wiedergegeben von Rental Scale-Up am 30.9.2026; Angabe Dritter, auf einer Seite von Vrbo nicht geprüft |
| Booking.com | rund 15 % Provision plus 2,2 % Zahlungsgebühr, je nach Land, Art und Lage | Software-Anbieter Smoobu, Stand Mai 2025; von Booking.com nicht bestätigt, den verbindlichen Satz nennt der Vertrag mit Booking.com |
Quelle: Airbnb gibt an, dass eine anfallende Mehrwertsteuer in der Gebühr enthalten ist; bei Vrbo und Booking.com weisen die Quellen die Umsatzsteuer nicht aus. Die Angaben zu Vrbo und Booking.com stammen von Dritten, die zu Airbnb von Airbnb selbst.
Was kostet eine Ferienhausverwaltung?
Selbst vermieten spart die Verwaltungsprovision, kostet aber Zeit: Anfragen beantworten, Check-in organisieren, Reinigung koordinieren, Preise anpassen und Probleme vor Ort lösen. Eine Verwaltung nimmt Ihnen das ab. Der Anbieter PriceLabs unterscheidet vier Stufen, die Tabelle zeigt sie mit dem Anteil an den Buchungseinnahmen.
Wichtig ist die Bezugsgröße. PriceLabs weist darauf hin, dass 25 Prozent vom Bruttoumsatz vor Portalgebühren, Steuern und Reinigungsgebühr mehr sind als 25 Prozent vom Nettoumsatz danach. Das steht im Vertrag. Hinzu kommen nach demselben Anbieter einmalige Kosten, etwa 100 bis 500 US-Dollar für das Onboarding und 150 bis 400 US-Dollar für Fotos und Einrichtung. Bei hohem Umsatz kann eine monatliche Pauschale günstiger sein als ein Prozentsatz. Die Beispiele des Anbieters sind in US-Dollar gerechnet; Angebote in Deutschland können abweichen.
| Stufe | Anteil | Leistungen laut Anbieter |
|---|---|---|
| Co-Hosting, Kanalverwaltung | 10 bis 15 % | Gästekommunikation, einfache Abstimmung des Check-ins, wenig Aufsicht |
| Teilservice | 15 bis 20 % | Gästekommunikation, Koordination der Reinigung, einfache Berichte |
| Vollservice | 20 bis 30 % | Fotos, Inserat, mehrere Portale, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Reinigung und Wartung, Berichte |
| Vollservice für Luxus oder entfernte Lagen | 30 bis 45 % | wie Vollservice, dazu Concierge-Leistungen und persönliche Erreichbarkeit |
Quelle: PriceLabs, Gebühren von Property Managern für Ferienimmobilien, aktualisiert am 19. Mai 2026. Anbieterangaben, keine Marktstatistik.
Welche weiteren Kosten fallen an?
Neben Portal und Verwaltung gehören diese Posten in jede Rechnung:
- Reinigung und Wäsche: je Aufenthalt, nicht je Nacht. Kurze Aufenthalte machen sie teurer. Holen Sie Angebote vor Ort ein.
- Energie, Wasser und Internet: Sie fallen auch in leeren Zeiten an. Im Winter braucht das Haus Heizung gegen Frost.
- Versicherung: Gebäude, Inventar und Haftpflicht müssen die Vermietung an wechselnde Gäste einschließen. Fragen Sie Ihren Versicherer danach.
- Instandhaltung und Rücklage: Gäste nutzen ein Haus intensiver als Eigentümer.
- Steuern und Abgaben: Einkommensteuer, Umsatzsteuer und der Kurbeitrag, falls Ihre Gemeinde ihn erhebt.
Welche Pflichten haben Sie gegenüber Gästen und Gemeinde?
Beherbergungsstätten, die Personen gewerbs- oder geschäftsmäßig aufnehmen, unterliegen nach § 29 Bundesmeldegesetz einer besonderen Meldepflicht. Ausländische Gäste unterschreiben am Ankunftstag einen Meldeschein und weisen sich mit einem gültigen Pass oder Passersatz aus. Mit Zustimmung des Gastes geht das auch elektronisch.
In anerkannten Kur- und Erholungsorten kann die Gemeinde per Satzung einen Kurbeitrag erheben. Beherbergende können nach Art. 7 des bayerischen Kommunalabgabengesetzes verpflichtet werden, den Beitrag einzuziehen und abzuführen; die Satzung kann vorsehen, dass sie neben den Beitragspflichtigen als Gesamtschuldner haften. Höhe und Verfahren stehen in der Kurbeitragssatzung Ihrer Gemeinde.
Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie nur, wenn Ihre Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Dann beantragen Sie für jede Unterkunft eine eigene Nummer bei der Kommune und geben sie in Ihren Inseraten an. Die Bundesnetzagentur nennt bei unserer Abfrage im Oktober 2026 keine neuen Verfahren in Planung. Fragen Sie trotzdem bei Ihrer Gemeinde nach.
Wie viel Steuern zahlt man, wenn man eine Ferienwohnung vermietet?
Nur das Wichtigste; die Einzelheiten klärt Ihre Steuerberatung, einen Überblick gibt der Ratgeber zur Ferienwohnung als Kapitalanlage. Bei der Einkommensteuer gilt: Kosten setzen Sie nur ab, wenn Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Bei einer Ferienwohnung, die Sie ausschließlich an Feriengäste vermieten und sonst dafür bereithalten, geht der Bundesfinanzhof typisierend davon aus, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 Prozent unterschreitet. Maßgeblich ist der Durchschnitt über drei bis fünf Jahre (Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24). Führen Sie deshalb Buch über Ihre vermieteten Tage und vergleichen Sie sie mit dem Ort.
Bei der Umsatzsteuer gilt für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen der ermäßigte Satz von 7 Prozent (§ 12 Absatz 2 Nr. 11 Umsatzsteuergesetz). Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, fallen nicht darunter, auch wenn sie im Preis enthalten sind. Kleinunternehmer sind nach § 19 Umsatzsteuergesetz steuerbefreit, wenn ihr Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet.
Wie sichern Sie das Haus im Winter und gegen Schäden?
Haus & Grund weist darauf hin, dass unbewohnte Häuser besonders anfällig für Frostschäden sind, darunter ausdrücklich Ferien- und Wochenendhäuser. Räume sollen bei Frost mindestens 16 Grad warm sein, Leitungen sind bei längerer Abwesenheit zu entleeren. Bei grober Fahrlässigkeit kann die Versicherung ihre Leistung kürzen oder verweigern. Für Ferienhäuser empfiehlt der Verband, die Wasserzufuhr abzustellen, alle Leitungen zu entleeren und regelmäßige Kontrollen durch Nachbarn oder einen Hausmeisterservice zu organisieren.
Lassen Sie sich von Ihrem Versicherer schriftlich nennen, welche Pflichten bei Frost und Leerstand gelten und ob die Vermietung an wechselnde Gäste eingeschlossen ist.
Was gehört auf die Checkliste vor dem Start?
Gehen Sie diese Punkte durch, bevor das erste Inserat online geht:
- Nutzung am Standort geklärt, mit Gemeinde und Bauaufsicht.
- Alle Kosten kalkuliert, auch mit niedriger Auslastung.
- Portal oder Portale gewählt, Gebühren und Stornobedingungen gelesen.
- Meldeschein, Kurbeitrag und gegebenenfalls Registrierungsnummer geklärt.
- Reinigung, Check-in und eine Ansprechperson vor Ort organisiert.
- Versicherung und Winterbetrieb geregelt.
- Steuerberatung eingebunden.
