Ratgeber · Wohnen Ferienwohnung oder Ferienhaus als Kapitalanlage: Rendite, Kosten, Finanzierung

Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?

Das hängt von drei Größen ab: dem Preis je Nacht, der Zahl der vermieteten Nächte und den Kosten, die davon abgehen. Der Kaufpreis wirkt nur indirekt, weil er die Basis der Rendite bildet. Eine Ferienimmobilie ist näher an einem kleinen Beherbergungsbetrieb als an einer Mietwohnung: Sie vermarkten Nächte statt Monate, und die Einnahmen schwanken mit der Saison.

Drei Kennzahlen werden oft verwechselt. Die Bruttorendite teilt die Jahreseinnahmen durch die Investition. Die Nettorendite zieht vorher die laufenden Kosten ab. Die Eigenkapitalrendite setzt den Überschuss nach Zinsen ins Verhältnis zum eigenen Geld. Wer Renditen vergleicht, muss wissen, welche gemeint ist.

Die Nachfrage ist zuletzt gestiegen, aber nicht für jedes Haus gleich. Das Bayerische Landesamt für Statistik zählt für 2025 in Ferienzentren, Ferienhäusern und Ferienwohnungen 10,1 Millionen Übernachtungen, 2,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Erfasst sind nur Betriebe mit zehn oder mehr Gästebetten. Kleine Häuser fehlen in dieser Statistik. Für Ihr Haus sind Sie deshalb auf Vergleichswerte vor Ort angewiesen.

Was kostet der Einstieg?

Zur Investition gehören das Haus, der Standort und alles, was bis zur ersten Buchung nötig ist: Grundstück oder Pacht, Fundament, Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser, Zufahrt, Planung und Genehmigung, Einrichtung und Fotos für das Inserat. Ein Hauspreis deckt davon nur einen Teil. Die Tabelle nennt Richtwerte der Commerzbank für Tiny Houses; für andere Bauweisen gelten andere Werte.

Dazu kommen Posten, die ein Hauspreis meist nicht enthält: Grundstück, Planung und Genehmigung sowie Anschlüsse. Die Gesamtinvestition liegt deshalb über dem Hauspreis. Die einzelnen Posten erklärt der Ratgeber zu den Kosten eines Luxus-Tiny-House.

Welche laufenden Kosten fallen an?

Von den Einnahmen gehen sieben Posten ab. Nehmen Sie jeden davon in Ihre Rechnung auf:

• Portalprovision: Airbnb nennt auf seiner Hilfe-Seite (abgerufen im Oktober 2026) für die meisten Gastgeber eine Gebühr von 15,5 Prozent, die von der Auszahlung abgezogen wird; andere Portale und die Frage der Direktbuchung behandelt der Ratgeber zum Vermieten eines Ferienhauses.
• Reinigung und Wäsche: Sie fallen je Aufenthalt an, nicht je Nacht. Kurze Aufenthalte machen sie teurer.
• Verwaltung: Der Anbieter PriceLabs nennt Stand Mai 2026 für Teilservice 15 bis 20 Prozent und für Vollservice 20 bis 30 Prozent der Buchungseinnahmen. Seine Beispiele sind in US-Dollar gerechnet.
• Energie, Wasser und Internet: Sie fallen auch in leeren Zeiten an. Im Winter braucht das Haus Heizung, damit Leitungen nicht frieren.
• Versicherung: Haus & Grund weist darauf hin, dass unbewohnte Häuser besonders frostgefährdet sind. Räume sollen bei Frost mindestens 16 Grad warm sein, und bei längerer Abwesenheit sind die Leitungen zu entleeren; bei grober Fahrlässigkeit kann die Versicherung ihre Leistung kürzen.
• Instandhaltung und Rücklage: Gäste nutzen ein Haus anders und intensiver als Eigentümer. Planen Sie eine Rücklage ein.
• Steuern: Einkommensteuer auf den Überschuss und Umsatzsteuer, sofern Ihr Umsatz über der Kleinunternehmergrenze liegt. Der Kurbeitrag, falls Ihre Gemeinde ihn erhebt, ist ein durchlaufender Posten.

Wie viel Auslastung ist realistisch?

Verlässliche Zahlen sind selten. Drei Anhaltspunkte helfen. Erstens ein Gerichtsfall: Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied 2025 über eine Ferienwohnung in einer Tourismusregion. Die ortsübliche Vermietungszeit betrug dort 108 Tage im Jahr 2017 und 87 Tage im Jahr 2018, bereinigt um einen Fehler auf der Internetseite des Tourismusbüros. Das sind rund 30 und 24 Prozent der Tage. Die Wohnung selbst war an 72 und 44 Tagen vermietet, also an rund 20 und 12 Prozent.

Zweitens eine Faustregel: MLP nennt als Richtwert mindestens 120 vermietete Tage im Jahr, das sind rund 33 Prozent. Drittens die Saison: Dr. Klein weist darauf hin, dass ein Objekt im Urlaubsgebiet im Sommer vielleicht durchgehend belegt ist, die Einnahmen ab dem Herbst aber ganz ausbleiben können.

Für Ihre Planung gilt deshalb: Rechnen Sie mit einer Spanne und machen Sie die untere Hälfte zur Grundlage. Unser Beispiel arbeitet mit 30, 45 und 60 Prozent.

Wie sieht eine Beispielrechnung aus?

Die Rechnung ist eine eigene Rechnung mit eigenen Annahmen, keine Prognose und kein Angebot. Angenommen ist ein Ferienhaus für zwei Gäste auf eigenem Grundstück. Die Investition beträgt 140.000 €: 100.000 € für das möblierte Haus, 25.000 € für Fundament, Anschlüsse, Zufahrt und Außenanlage, 7.000 € für Planung und Genehmigung und 8.000 € für ergänzende Ausstattung, Fotos und Start. Das Grundstück ist nicht enthalten. Alle Beträge verstehen sich ohne Umsatzsteuer.

Die laufenden Kosten sind ebenfalls angenommen: 15 Prozent Portalprovision auf alle Einnahmen, 20 Prozent für eine externe Verwaltung, 70 € Reinigung je Aufenthalt bei durchschnittlich drei Nächten, 15 € je belegte Nacht für Energie und Wasser und 6.600 € Fixkosten im Jahr. Die Fixkosten setzen sich aus Grundkosten von 900 €, Versicherung 900 €, einer Rücklage von 1,5 Prozent der Investition, Grundstückskosten von 1.500 € und Software und Buchhaltung von 1.200 € zusammen. Drei Fälle zeigen die Spanne: vorsichtig mit 150 € je Nacht und 30 Prozent Auslastung, mittel mit 200 € und 45 Prozent, gut mit 250 € und 60 Prozent.

Im mittleren Fall bleiben vor Finanzierung und Steuern rund 8.500 € im Jahr, 6 Prozent der Investition. Mit eigener Verwaltung statt eines Dienstleisters wären es rund 15.000 €, aber dann arbeiten Sie unentgeltlich mit. Die Gewinnschwelle liegt bei 200 € je Nacht bei rund 72 belegten Nächten, etwa 20 Prozent; mit den Zinsen der Finanzierung aus dem nächsten Abschnitt bei rund 115 Nächten, etwa 31 Prozent. Zehn Prozentpunkte mehr oder weniger Auslastung verändern den Überschuss im mittleren Fall um rund 3.350 €, 20 € mehr oder weniger je Nacht um rund 2.100 €.

Wie wirkt die Finanzierung?

Banken sehen Ferienimmobilien vorsichtiger als ein Eigenheim. Dr. Klein schreibt im August 2026, sie würden konservativer bewertet und weniger Banken finanzierten sie; Käufer müssten mehr Eigenkapital mitbringen. Häufig verlange die Bank, dass sich die Finanzierung auch ohne Mieteinnahmen trägt. Im Beispiel nehmen wir 70 Prozent Fremdkapital an, also 98.000 € zu 4 Prozent. Das ist keine Zusage einer Bank. Die Zinsen kosten dann 3.920 € im Jahr, bei 2 Prozent Tilgung kommen weitere 1.960 € dazu. Im mittleren Fall bleiben nach Zinsen und Tilgung rund 2.600 €. Im vorsichtigen Fall müssten Sie rund 6.000 € im Jahr aus anderen Mitteln zuschießen.

Daraus folgen zwei Dinge. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto stärker schlagen schwache Jahre durch. Und die Zinsen sind der Posten, der bei geringer Auslastung als erster das Ergebnis dreht. Rechnen Sie die Finanzierung deshalb mit der vorsichtigen Spalte, nicht mit der mittleren.

Wie werden die Einnahmen aus Ferienwohnungen versteuert?

Zum Steuerrecht nur das Wichtigste; Ihre Steuerberatung klärt den Einzelfall. Einnahmen aus der Vermietung zählen in der Regel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz). Kosten setzen Sie nur ab, wenn Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Bei einer Ferienwohnung, die Sie ausschließlich an Feriengäste vermieten und sonst dafür bereithalten, geht der BFH typisierend davon aus, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 Prozent unterschreitet. Maßgeblich ist der Durchschnitt über drei bis fünf Jahre (Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24). Wer darunter bleibt, braucht eine Prognose über den Gesamtüberschuss.

Bei der Umsatzsteuer gilt für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen der ermäßigte Satz von 7 Prozent (§ 12 Absatz 2 Nr. 11 Umsatzsteuergesetz). Kleinunternehmer sind nach § 19 Umsatzsteuergesetz steuerbefreit, wenn ihr Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet. Der mittlere und der gute Fall im Beispiel liegen über 25.000 €. Mehr dazu im Ratgeber zum Vermieten von Tiny Houses.

Wie prüfen Sie beworbene Renditen?

Eine Renditezahl hängt von ihren Annahmen ab: Auslastung, Nachtpreis, Kosten, Höhe der Investition und Finanzierung. Prüfen Sie diese Annahmen, bevor Sie eine beworbene Rendite mit einer anderen oder mit Ihrer eigenen Rechnung vergleichen.

Werbung für Ferienimmobilien nennt teils hohe Renditen. Die Stiftung Warentest fand in einem Finanztest-Praxistest (Stand September 2021) die Kalkulationen von Anbietern teils zu optimistisch, mit hohen Mieteinnahmen und zu niedrigen Kosten, und hielt Renditen von 2 bis 5 Prozent für möglich. Bei Objekten mit Betreiberkonzept ist nach MLP im Pachtvertrag oftmals eine garantierte Rendite festgelegt; Bedingungen und Laufzeit gehören in den Vertrag und sind dort zu prüfen. Stellen Sie jeder Renditeangabe, gleich von welchem Anbieter, diese Fragen:

• Welche Investition ist gemeint, und was gehört nicht dazu: Grundstück, Fundament, Anschlüsse, Einrichtung?
• Sind Nachtpreis und Umsatz netto oder brutto, vor oder nach Portalprovision und Umsatzsteuer?
• Welche Auslastung wurde angenommen, über welchen Zeitraum und an welchem Standort?
• Wer trägt Reinigung, Verwaltung, Instandhaltung und Ersatz?
• Sind Zinsen, Tilgung, Steuern und Ihre eigene Arbeitszeit enthalten?
• Ist die Zahl ein Durchschnitt, ein Spitzenwert oder ein Rechenbeispiel?
• Was geschieht nach Vertragsende, und wem gehört das Haus dann?

Welche Risiken kommen hinzu?

Die Rechnung setzt voraus, dass das Haus am Standort überhaupt als Ferienunterkunft genutzt werden darf. Das regelt das Planungsrecht; die Regeln beschreibt der Ratgeber zum Vermieten von Tiny Houses. Hinzu kommen Risiken, die in keiner Tabelle stehen:

• Nachfrage, Leerstand und Preis: Die Saison schwankt, Nächte bleiben leer, und neue Angebote in der Nachbarschaft können den Nachtpreis drücken.
• Regeln für die Kurzzeitvermietung: Sie können sich ändern, etwa durch Registrierungspflichten der Gemeinden und Abgaben vor Ort.
• Instandhaltung: Größere Reparaturen oder Schäden können die Rücklage übersteigen.
• Finanzierung: Endet die Zinsbindung, kann der Zinssatz steigen und mit ihm die Belastung.
• Wiederverkauf: Nach Dr. Klein lässt sich ein reines Urlaubsdomizil auf Dauer schlechter weiterverkaufen als eine Immobilie, die auch als Wohnsitz genutzt werden kann.
• Betreiber: Bei Konzepten, in denen ein Betreiber das Haus pachtet und vermietet, hängt die Pacht von dessen Zahlungsfähigkeit ab. Das erklärt der Eintrag zum Betreibermodell.

Was sollten Sie vor dem Kauf klären?

Klären Sie die Zulässigkeit der Ferienvermietung am Standort mit der Gemeinde und der Bauaufsicht, bevor Sie ein Haus bestellen. Holen Sie sich Vergleichswerte zu Nachtpreis und Auslastung aus Ihrer Region und rechnen Sie dann mit der unteren Hälfte. Lassen Sie sich die Gesamtinvestition schriftlich nennen, von Ihrer Bank eine Finanzierungszusage geben und das Konzept von Ihrer Steuerberatung prüfen.