Abstandsfläche bezeichnet in Bayern die Fläche vor einer Außenwand, die nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) von oberirdischen Gebäuden freizuhalten ist. Ihre Tiefe beträgt in der Regel 0,4 H, also 40 Prozent der Wandhöhe, mindestens aber 3 m. Sie muss grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen. Für kleine Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten und für Garagen gelten Erleichterungen. Wie sich Abstandsflächen in Bayern berechnen, steht unten.
Wie wird die Abstandsfläche berechnet?
Die Tiefe richtet sich nach der Wandhöhe H und wird senkrecht zur Wand gemessen. H reicht von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Wandabschluss. Bei Dächern bis einschließlich 70 Grad Neigung kommt ein Drittel der Dachhöhe hinzu, bei steileren Dächern die ganze Höhe (Art. 6 Abs. 4). Für die Erleichterung nach Abs. 7 und in Gemeinden nach Abs. 5a zählt die Dachhöhe erst bei mehr als 45 Grad Neigung.
Beispiel, eigene Rechnung: Eine Wand von 4 m Höhe ergibt 0,4 × 4 m = 1,6 m. Das ist weniger als das Mindestmaß, es gelten also 3 m. Erst wenn H mehr als 7,5 m beträgt, ergibt 0,4 H mehr als 3 m.
| Lage | Tiefe |
|---|---|
| Regelfall | 0,4 H, mindestens 3 m |
| Gewerbe- und Industriegebiete | 0,2 H, mindestens 3 m |
| Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern-, Industrie- und festgesetzten urbanen Gebieten, wenn die nähere Umgebung überwiegend von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 geprägt ist | 1 H, mindestens 3 m; vor bis zu zwei Außenwänden von höchstens 16 m Länge 0,5 H, mindestens 3 m, wenn mindestens zwei Außenwände 1 H einhalten |
Quelle: BayBO, Art. 6 Abs. 5 und 5a. Eine Gemeinde kann durch Satzung ein anderes Maß zulassen oder vorschreiben.
Wo muss die Abstandsfläche liegen, und wann hilft der Nachbar?
Die Abstandsfläche muss auf dem eigenen Grundstück liegen. Auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen reicht sie bis zu deren Mitte. Auf ein Nachbargrundstück darf sie sich erstrecken, wenn gesichert ist, dass dort nicht gebaut wird, oder wenn der Nachbar der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt; die Zustimmung gilt auch für seinen Rechtsnachfolger. Das Staatsministerium schreibt dafür ein amtliches Formular vor, das Bauherr und Nachbar unterschreiben, mit einem Plan der Abstände als Anlage. Die Abstandsflächen mehrerer Gebäude dürfen sich in der Regel nicht überdecken (Art. 6 Abs. 2 und 3).
Welche Erleichterungen gelten für Gartenhäuser und Garagen?
Nach Art. 6 Abs. 7 dürfen Garagen mit Nebenräumen sowie Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten in der Abstandsfläche oder ohne eigene Abstandsfläche stehen, wenn ihre mittlere Wandhöhe höchstens 3 m beträgt und sie je Grundstücksgrenze nicht länger als 9 m sind. Auf einem Grundstück dürfen diese Bauten zusammen höchstens 15 m Länge haben, soweit sie die Abstandsfläche nicht einhalten. Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind (Art. 2 Abs. 5). Ebenerdige Terrassen lösen keine Abstandsfläche aus. Ob Ihr Vorhaben unter die Erleichterung fällt, klärt Ihr Bauamt; auch der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde kann abweichen. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung.
